缺少相关证件的租房合同有效吗?

发布时间:2016-06-23   

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【要点】 在房屋租赁合同的签订和履行过程中,时常会出现这样一种状况:出租方是房屋的合法所有人,但由于种种原因并未取得房屋的产权证等法律确认的证明文件,承租 人以此主张租赁合同无效,拒付租金,租赁双方因此产生法律纠纷。房屋证件和租赁合同的效力之间应是什么样的关系?本案的审理,在处理房屋产权证、消防验收 合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面,具有相当的借鉴意义。

  【案情】 1998年8月25日,甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》约定,甲公司向乙公司出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至 1999年3月31日止,乙公司可以进驻现场进行局部改造和精装修,进行设备调试及试营业,自1999年4月1日起计算租期,租赁期为5年,每年租金为 227万元人民币,乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次,如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金。租赁期间,双方均不 能无故解除本协议。如确有必要解除合同,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。

  协议签订后,甲公司全面履行了协议,如期将房屋交付乙公司,乙公司装修后以“某大酒楼”的名义开始营业。但乙公司仅在1998年9月8日向甲公 司支付了定金50万元,租金则一直未付,拖欠租金达794万余元。甲公司几次向乙公司催付未果,只得诉至法院,请求法院判令解除甲公司与乙公司签订的《房 屋租赁协议书》,乙公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给甲公司,乙公司给付甲公司租金、滞纳金、违约金人民币1445万元。

  乙公司则辩称:甲公司未及时取得房屋产权证,同时不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,应由甲公司承担全部责任。由于 甲公司没有按照合同约定提供相应的法律文件,乙公司拟将设立的“某酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准,不能营业。乙公司没有交纳租金是在 甲公司违反合同约定的情况下,依照法律和双方约定,正常维护自身合法权益的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  【判决】 一审法院经审理认为,原告甲公司与被告乙公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。甲公司 未及时取得房屋产权证,但是产权清晰,并无争议,因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效,但是对于该合同的履行产生一定影响,甲公司应当承担相应的责 任。同时,由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前,因此甲公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》无效。

据此,一审法院判决:解除甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》;乙公司将其承租并已经装修的房屋腾空并移交给甲公司;乙公司给付甲公司房屋租金359万元,甲公司给付乙公司房屋装修补偿100万元。

  乙公司不服,提起上诉。二审法院经审理认为,一审判决认定事实清楚,适用法律并无不当,终审判决驳回上诉,维持原判。

  【分析】 本案的争议焦点在于,甲公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力,以及不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。

  让我们首先看看出租方没有房屋产权证,是否会影响房屋租赁合同的效力。

  按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

  但在现实生活中,房屋出租方常常会出现有产权、无产权证的情况,具体的原因很多,相当一部分是土地出让金已经交纳,由于政府职能部门的原因,房 屋产权证不能及时下发,但是房屋的产权清晰,没有争议。本案中的甲公司未及时取得产权证即属于此类情况。并且《合同法》对于合同无效规定是比较严格的。 《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合 法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

  在本案中,甲公司的房屋产权清晰,双方对于产权证对合同效力的影响亦没有作出明确的约定,结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求,对于此类出租方没有产权证的房屋租赁合同,不宜认定为无效合同。

  其次,让我们看看消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。 众所周知,经营性商业用房的消防设施是否完善,是否有重大火灾隐患等,涉及到公共安全和社会利益,消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关,因 此,经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。


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