二手房买卖应谨慎

发布时间:2016-06-23   

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案情: 刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方,三方签订了《房屋交易居间合同》。合同约定:“由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容),刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元。韩某应保证所售房屋产权明晰,无纠纷、债权债务,提供房屋办理过户手续相关证件原件。某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。”合同签订当日,刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。
  两个月后,刘某诉至法院,称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书,导致该房屋无法办理过户登记手续,要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效,并双倍返还定金。
  韩某认为,在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下,且办证需要一定时间,什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称,刘某在签合同时已明确表示,愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续,刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。
  另查,2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续,2003年交纳了房屋公共维修基金,2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜,但至今尚未办下产权证。


  审判:法院经审理后认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定;“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,该规定为法律的强制性规定,上述三方在签订《房屋交易居间合同》时,韩某尚未取得所售房屋的产权证,因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定,该合同即为无效合同,韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还;但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错,也应承担相应责任,故对刘某要求双倍返还定金的请求,不予支持。


  以案说法:出于当前复杂的房地产市场环境,购买二手房需要关注以下四个方面:
    第一、房屋手续是否齐全 
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一有效凭证,在对没有房产证的房屋进行交易时,买受人将面临极大的风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和“一房二卖”。所以作为买受人,最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。 
   第二、交易房屋是否在租 
  有些二手房的房主在出售房屋时,房屋的租赁合同并没有到期或者解除,如果买受人对这一情况不知悉,那么很有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产,这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,从而引发很多不必要的纠纷。 
  第三、房屋所在的土地情况是否明晰
  房屋买受人应注意土地的使用性质,是划拨还是出让。另外还要注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有50年,而房主已经使用20年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来购买时,就应该充分考虑这方面的因素。 
  第四、交予房屋是否收到市政规划的影响 
  有些房屋面临未来几年将要被拆迁,或者房屋附近马上要建高层建筑,有可能影响房屋的采光、价格等市政规划情况,所以房主才急于出售,房屋买受人在购买前应全面了解房屋及其周边的详细情况。

(案件来源:找法网  分析:广东沃金律师事务所 徐丹)


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